En medio de un mercado de alquileres tradicionales en crisis generalizada y casi sin oferta, el presidente electo, Javier Milei, aseguró que planea derogar la actual Ley de Alquileres que se reformó hace poco en el Congreso.
La idea generó incertidumbre e inquietud tanto entre aquellos con contratos firmados hace más de dos años, como entre quienes los suscribieron recientemente. Para el libertario, “lo único que ha hecho la Ley de Alquileres es generar daño. Terminó perjudicando a aquellos que pretendía proteger”.
¿Puede derogarse la Ley de Alquileres por Decreto de Necesidad y Urgencia? ¿O debería pasar por el Congreso otra vez? La normativa que se hizo a través del Poder Legislativo no podría derogarse por decreto, a excepción de alguna urgencia o crisis como fue la del COVID.
Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, indicó que “habría que ver cómo se hace la derogación, porque si la misma es total se volvería a lo que estipulaba el Código Civil y Comercial de la Nación antes de marzo de 2020, esto es, contratos de 2 años, en moneda nacional, con el ajuste que pacten las partes (trimestral, cuatrimestral, semestral, entre otras posibilidades), y sin la posibilidad de indexar, la no obligatoriedad de declarar los contratos ante AFIP, entre otras cuestiones”.
Expertos en derecho inmobiliario sostienen que hay que reconocer un aspecto muy positivo de la ley 27.551 (sancionada en junio de 2020) y que mantuvo a través de la reciente reforma conocida –ley 27.737, modificada en octubre último–, que es la posibilidad de indexar los contratos. Si la derogación es total, entonces esta posibilidad se perdería.
“Lo que habría que hacer es una reforma legislativa en la cual se derogan parcialmente algunos artículos de ambas leyes, fijando otra vez el plazo mínimo de 2 años y dar libertad tanto en el mecanismo como en la periodicidad de establecer los ajustes del contrato, siempre manteniendo la posibilidad de indexar”, aclaró Abatti .
Desde distintas agrupaciones no están de acuerdo con esta iniciativa de Milei y defienden la normativa actual. Aunque reconocen que es muy difícil acceder a una vivienda por la escasez existente en todo el país: en CABA la oferta se redujo drásticamente en 2023 y en Córdoba capital, casi un 40% sólo este año.
Por el contrario, entre las inmobiliarias y propietarios entienden que sería beneficioso volver a acuerdos a dos años y no a tres, y libre pactación entre dueños e inquilinos.
Agrupaciones de propietarios argumentaron que si se deroga la ley habría más dueños que volverían a destinar sus inmuebles en alquiler tradicional. Eso sí, reafirman que sería el momento ideal de tratar el desalojo exprés por no pago por más de dos meses y crear un marco jurídico para desalojos rápidos (porque un juicio a veces supera dos años de plazo).
Germán Matienzo, miembro de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina, destacó: “Vemos con optimismo el camino descrito por el presidente electo en cuanto a la derogación de la ley. Creemos que, junto a esto, debería considerarse una ley de desalojo exprés y poder actualizar libremente los ajustes. Esto redundará en una mayor oferta y, por ende, en precios morigerados. Además, activará el mercado de venta y construcción, devolviendo a los inmuebles su rol de resguardo de valor. Quien se oponga será porque no es inquilino o no vivió la desesperación de buscar inmuebles en alquiler con oferta nula, como fue últimamente”.
Actualmente se calculan que en el país hay más de 8 millones de inquilinos.
Los acuerdos a tres años y ajustes interanuales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) y los pocos que comenzaron a realizarse desde el 18 de octubre también a tres años y ajustes semestrales a través del método Casa Propia, seguirán vigentes.
Abatti reafirmó: “En caso de derogación de la actual ley, los contratos que se firmaron con anterioridad a la eventual derogación, permanecerán vigentes en los mismos términos y condiciones hasta su finalización”.
Lo concreto es que si se deroga la normativa, por lo menos hasta 2026 convivirán tres tipos de contratos en la Argentina, otra situación que tampoco tiene antecedentes.
El anuncio generó expectativa y preocupación a la vez en momentos que los alquileres atraviesan una situación crucial. Hay ciudades en donde no se consiguen ni departamentos ni casas. Volver a acuerdos a dos años podría generar que se vuelvan a emprender proyectos privados de vivienda para destinar en locación, aunque no se puede confirmar con certeza si la derogación impactaría de manera favorable.
“La oferta de inmuebles para alquiler va a demorar unos meses en restablecerse porque el mercado estará a la expectativa de las medidas anunciadas”, concluyó Abatti.
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